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최근 부모들이 자녀의 주택 구입을 위해 차용증을 활용한 자금 지원 방법이 뜨거운 감자다. 5천만 원의 증여 비과세 한도를 넘어 1억 6천만 원을 지원할 때, 차용증을 작성하면 정말 세금을 피할 수 있을까? 이 방법의 허와 실을 파헤쳐봤다.
1. 기본 원칙: 증여세 vs. 대출, 경계는 흐릿하다
증여세는 무상으로 재산을 이전할 때 부과된다. 반면 대출은 원리금 상환 의무가 있다. 하지만 세무 당국은 실질적 관계를 본다.
- 핵심 판단 기준:
- 이자율: 법정 최저이자율(현재 4.6%) 미만일 경우 증여로 추정.
- 상환 이력: 약정된 원금·이자가 실제 이체되었는지.
- 차용증의 구체성: 상환 일정·방법이 명시되었는지.
위험 신호:
- "이자는 필요 없어" → 무이자 대출 → 증여로 간주.
- 상환 없이 차용증만 존재 → 사후 조정 의심.
2. 1억 6천만 원 차용증, 어떻게 관리해야 하나?
① 이자 처리 전략
- 법정 이자율(4.6%) 적용: 연간 이자 736만 원 발생.
- 이자소득세: 736만 원 × 27.5% = 202.4만 원 부과.
- 절세 팁: 이자를 분할 상환해 연간 1천만 원 미만으로 유지 → 증여이익 없음.
② 원금 상환 계획
- 월 100만 원 상환 시: 1억 6천만 원 ÷ 100만 원 = 160개월(13년 4개월) 소요.
- 증거 확보: 매월 부모 계좌 → 자녀 계좌로 이체하며 "원금 상환" 메모 필수.
③ 차용증 작성 요령
- 공증: 사설 문서보다 공증증서가 증거력 ↑.
- 상세 내용:
- 대출 금액: 1억 6천만 원
- 이자율: 4.6%
- 상환 방식: 원리금 균등 분할 상환
- 위약금: 연체 시 이자율 2배
3. 세무 조사 시 주의점: "의도만 좋으면 안 된다"
2023년 국세청은 부모-자녀 간 거래를 집중 감시한다. 주요 적발 사례는 다음과 같다.
- 사례 1: 차용증 있으나 3년간 상환 無 → 증여세 + 가산세 부과.
- 사례 2: 이자율 1%로 책정 → 3.6% 증여이익 계산 후 세금 추징.
대응 방안:
- 상환 내역 문서화: 은행 이체 내역을 PDF로 저장.
- 세무사 사전 검토: 차용증 초안을 세무 전문가에게 점검 받기.
4. 안전한 대안: 증여세를 줄이는 3가지 방법
① 단계적 증여
- 매년 5천만 원씩 3년에 걸쳐 지원 → 총 1억 5천만 원 비과세.
② 공동 명의 구매
- 부모 50% + 자녀 50% 명의로 주택 구입 → 향후 상속세 절감.
③ 전세 대출 활용
- 부모가 전세보증금 대출을 받아 자녀에게 지원 → 대출금 상환은 자녀가 담당.
5. 전문가 경고: "이 방법은 고위험"
세무법인 L의 김세무사는 "차용증 작성을 통한 자금 지원은 세무 조사 리스크가 매우 높다"며, "반드시 실제 상환 계획을 수립하고 이행해야 한다"고 강조했다.
마무리: 현명한 선택을 위한 체크리스트
- 연간 증여 비과세 한도(5천만 원)를 먼저 활용했는가?
- 차용증에 이자율·상환 조건을 명시했는가?
- 월별 원금 상환을 1년 이상 지속했는가?
- 모든 거래 내역을 문서로 보관했는가?
"자녀 주택 구입 시, 차용증으로 증여세를 피할 수 있을까?"
이 질문의 답은 "조건부다. 철저한 준비만이 살길이다"이다. 부모의 마음은 뜨겁지만, 법의 눈은 차갑다.
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